El IVA en el alquiler de apartamentos turísticos

Vea cómo tributan en el IVA este tipo de arrendamientos.

Una de las formas más rápidas para conseguir inquilinos para viviendas situadas en zonas turísticas es utilizar alguna plataforma digital especializada. ¡Atención!  Pues bien, si recurre a una de ellas, verifique las condiciones del servicio que le van a prestar, ya que esto afecta al IVA aplicable al alquiler.

Veamos los diferentes supuestos que pueden tener lugar:

1. Simple intermediación. Si la web que va a utilizar se limita a poner en contacto a inquilinos y a propietarios, siendo usted el que figurará en todo momento como arrendador ante el inquilino, no existirán diferencias respecto a un alquiler “tradicional”. En este caso, dado que estará arrendando una vivienda a un particular, el alquiler estará exento de IVA y no deberá repercutir dicho impuesto.
2. Subarrendamiento . Repercusión del 21% de IVA Ello tiene lugar cuando de las condiciones del servicio se desprende que la plataforma es la que realmente arrienda la vivienda y después la cede a los inquilinos, esa cesión posterior será un subarrendamiento. En este caso,   Dado que el arrendatario (la plataforma) estará destinando el inmueble a un uso distinto al de vivienda, ya no será aplicable la exención en el IVA: usted deberá darse de alta en Hacienda en el epígrafe 861 (“Alquiler de viviendas”) y emitir facturas a cargo de la plataforma, repercutiendo un IVA del 21%. Este no es el caso mas habitual en las plataformas mas populares actualmente.

En resumen:

◦ El IVA al 21% sólo se aplica si quien figura como arrendataria es la propia plataforma.

◦ Pero si ésta se limita a intermediar en el pago –descontando una parte del precio como comisión–, no habrá subarrendamiento (frente al usuario final el arrendador seguirá siendo usted). En ese caso, por tanto, no deberá repercutir IVA ni darse de alta en Hacienda.

Alquiler con servicios. Repercusión del 10% de IVA

Hay que tener en cuenta que, si además de alquilar la vivienda, usted va a prestar algún servicio que podría calificarse como “de hostelería” (sería el caso, por ejemplo, de que cambie periódicamente la ropa de cama o de baño, o si ofrece un servicio de desayuno o cena). En ese caso:

◦ Usted estará obligado a repercutir un IVA del 10% por el alquiler (IVA aplicable a los servicios de hostelería). Además, deberá darse de alta en Hacienda en el epígrafe 685 (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”).

◦ Pero si los servicios “de hostelería” los presta la plataforma, el tratamiento será el indicado más arriba: dado que en este caso la plataforma será la arrendataria, usted deberá repercutir IVA al 21% (ya que los servicios de hostelería a favor del inquilino no los estará prestando usted).

No son servicios hoteleros. A estos efectos, no son de hostelería (y, por tanto, no obligan a repercutir IVA) los siguientes servicios:

◦ Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.

◦ Los servicios de asistencia y mantenimiento que deba prestar en caso de eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería o electrodomésticos.

◦ Los servicios de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) en que esté situada la vivienda.